AKURAT.CO Mengurus sertifikat tanah warisan sering kali terasa rumit, terutama ketika dokumen keluarga belum lengkap atau ada beberapa ahli waris yang terlibat. Namun proses ini sebenarnya bisa berjalan lebih mudah jika seluruh dokumen disiapkan dan tahap-tahapnya diikuti dengan benar.

Sertifikat yang masih atas nama orang tua yang telah meninggal tidak bisa digunakan untuk menjual, mengagunkan, atau mengelola tanah tersebut secara hukum, sehingga proses balik nama menjadi langkah yang sangat penting.

Baca Juga: Polemik Sertifikat Tanah di Perairan Pesisir: Antara Hak Hukum dan Ancaman Abrasi

1. Dokumen Dasar untuk Mengurus Sertifikat Tanah Warisan

Sebelum datang ke Kantor Pertanahan (BPN), siapkan terlebih dahulu dokumen berikut:

• Sertifikat asli tanah

• Akta kematian orang tua

• KTP dan Kartu Keluarga (KK) seluruh ahli waris

• Surat Keterangan Waris (SKW)

• Jika ada, lampirkan akta wasiat

Surat Keterangan Waris dapat dibuat melalui dua jalur:

• WNI non-keturunan Tionghoa: Dibuat di kelurahan dan dikuatkan oleh camat.

• WNI keturunan Tionghoa atau WNA: Harus dibuat melalui notaris agar dapat diakui sepenuhnya oleh BPN.

Dokumen-dokumen ini menjadi dasar penetapan siapa yang sah menerima hak atas tanah warisan.

2. Pengajuan Permohonan Balik Nama di Kantor Pertanahan

Setelah dokumen lengkap, lanjutkan dengan mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan di lokasi tanah tersebut berada. Proses yang dilalui meliputi:

1. Mengisi formulir permohonan balik nama

2. Menyerahkan dokumen pendukung: SKW, akta kematian, KTP–KK, sertifikat tanah, fotokopi SPPT PBB terbaru

3. Melampirkan surat kuasa jika pengurusan diwakilkan

Petugas BPN akan melakukan pemeriksaan awal untuk memastikan tidak ada masalah administratif maupun sengketa.

3. Mengurus Pajak dan Biaya Balik Nama

Sebelum proses balik nama diproses, ada beberapa kewajiban pajak yang perlu dipenuhi:

a. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB dikenakan apabila nilai tanah warisan melebihi batas NPOPTKP daerah. Jika tidak melewati batas tersebut, warisan dapat dibebaskan dari BPHTB, namun tetap perlu divalidasi di Kantor Pajak.

b. PPh (Pajak Penghasilan)

PPh dikenakan untuk tanah dengan nilai di atas Rp60 juta. Namun untuk warisan dari orang tua ke anak kandung, umumnya dapat diajukan pembebasan.

c. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Dibayarkan di Kantor Pertanahan sebagai biaya administrasi pengurusan sertifikat.

Semua bukti pembayaran dan bukti validasi pajak harus disimpan karena akan diperlukan pada tahap akhir.

4. Proses Pemeriksaan dan Penerbitan Sertifikat Baru

Setelah semua persyaratan lengkap:

• BPN akan memverifikasi legalitas dokumen

• Melakukan pencatatan perubahan di buku tanah

• Menerbitkan sertifikat tanah baru atas nama ahli waris

Jika pengajuan dilakukan maksimal 6 bulan setelah pewaris meninggal, biaya pendaftaran dapat dibebaskan.

Untuk ahli waris lebih dari satu, ada dua pilihan:

• Sertifikat dicatat sebagai hak bersama, atau

• Membuat Akta Pembagian Waris (APHB) untuk menentukan bagian masing-masing ahli waris

5. Ilustrasi Kasus: Tanah Warisan dalam Keluarga

Bayangkan sebuah keluarga yang ditinggalkan rumah dan sebidang tanah oleh orang tua. Anak-anak telah berkeluarga dan tinggal terpisah.

Di tengah kesibukan masing-masing, muncullah pertanyaan yang hampir selalu muncul pada banyak keluarga:

“Dengan tanah ini, kita harus bagaimana?”

Apakah ingin dijual, dibiarkan, atau dijadikan investasi, semuanya harus melalui proses balik nama sertifikat.

Selama nama di sertifikat masih milik orang tua yang telah wafat, tidak ada yang bisa memprosesnya secara legal. Itulah mengapa pengurusan sertifikat tanah warisan adalah langkah pertama yang tidak boleh ditunda.

6. Ketika Terjadi Perbedaan Pendapat Antar Saudara

Tidak semua proses waris berjalan mulus. Perbedaan pendapat atau ketidakjelasan komunikasi sering menjadi sumber masalah. Jika terjadi konflik, ada dua jalur penyelesaiannya:

a. Mediasi keluarga

Melibatkan tokoh keluarga atau notaris sebagai pihak netral.

b. Pengadilan Negeri

Jika mediasi tidak berhasil, keputusan akhir berada di tangan pengadilan, yang akan menetapkan siapa ahli waris sah dan bagaimana pembagian dilakukan.

Untuk menghindari masalah di kemudian hari, komunikasikan segala hal secara terbuka sejak awal. Warisan bukan sekadar aset, tetapi bagian dari sejarah keluarga.

7. Jika Tanah Akan Dijual atau Dibagi

Setelah sertifikat telah dibalik nama:

• Jika ahli waris sepakat menjualnya buat surat kuasa jual atau AJB melalui PPAT

• Jika tanah ingin dibagi fisik akukan pemecahan sertifikat terlebih dahulu

Semua proses ini hanya bisa dilakukan setelah sertifikat resmi atas nama ahli waris.

8. Apa yang Harus Dilakukan Setelah Sertifikat Baru Terbit?

Setelah sertifikat keluar:

• Status tanah harus dilaporkan ke SPT Tahunan

• Lampirkan perubahan data dalam dokumen keluarga

• Simpan semua dokumen penting di tempat yang aman

Dengan sertifikat yang sudah sah, ahli waris memiliki keleluasaan untuk mengelola tanah tersebut menjual, menggadaikan, membagi, atau menjadikannya aset investasi keluarga.

Baca Juga: Berusaha Dapatkan Tanah Warisan, Terapis Pijat dan Pacarnya Palsukan Akte Nikah

Tips agar Proses Mengurus Tanah Warisan Lebih Lancar

• Jangan menunda pengurusan sertifikat setelah orang tua wafat

• Gunakan notaris atau PPAT jika dokumen dirasa rumit

• Pastikan tanah tidak dalam sengketa atau bermasalah

• Simpan semua bukti pembayaran pajak

• Catat semua keputusan pembagian waris secara tertulis