Pahami Apa Itu NJOP dan Cara Hitungnya, Wajib Diketahui Sebelum Beli Rumah!

AKURAT.CO Dalam dunia properti, istilah NJOP sering muncul, terutama ketika membahas pajak bumi dan bangunan (PBB) atau transaksi jual beli tanah dan rumah. Namun, masih banyak orang yang belum memahami apa sebenarnya NJOP itu, bagaimana cara menghitungnya, dan mengapa penting untuk diketahui.

Apa Itu NJOP?

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan secara wajar di suatu wilayah.

Jika di daerah tersebut tidak ada transaksi representatif, maka NJOP ditentukan melalui pendekatan lain, seperti perbandingan dengan objek sejenis atau perhitungan nilai perolehan baru.

NJOP menjadi dasar penting dalam menentukan besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Semakin tinggi NJOP suatu properti, maka semakin besar pula pajak yang harus dibayarkan oleh pemiliknya.

Nilai NJOP ditetapkan oleh pemerintah daerah dan biasanya disesuaikan setiap tiga tahun sekali, kecuali jika terjadi perubahan kondisi ekonomi atau nilai tanah yang signifikan.

Fungsi NJOP

Mengetahui nilai NJOP bukan hanya penting untuk urusan pajak, tetapi juga untuk berbagai keperluan lainnya. Berikut beberapa fungsi utama NJOP:

Sebagai dasar pengenaan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): Pemerintah menggunakan NJOP sebagai acuan untuk menentukan berapa besar pajak properti yang harus dibayar oleh pemilik tanah dan bangunan.
Sebagai patokan nilai jual properti: Dalam transaksi jual beli rumah atau tanah, NJOP sering dijadikan acuan untuk memastikan apakah harga jual sudah sesuai dengan standar wajar di wilayah tersebut.
Sebagai data penilaian properti: NJOP juga menjadi referensi dalam berbagai keperluan administrasi seperti pengajuan kredit, balik nama sertifikat, atau perhitungan nilai aset.
Sebagai alat pemantauan perkembangan wilayah: Pemerintah daerah dapat menggunakan data NJOP untuk melihat perkembangan nilai properti dan ekonomi di suatu wilayah.

Ketentuan Penetapan NJOP

Penetapan NJOP dilakukan oleh pemerintah daerah berdasarkan pertimbangan kondisi ekonomi, lokasi, serta fasilitas yang tersedia di sekitar objek pajak. Umumnya, NJOP diperbarui setiap tiga tahun sekali, tetapi di beberapa wilayah dengan perkembangan pesat, penetapan bisa dilakukan setiap tahun.

Faktor-faktor yang memengaruhi besar kecilnya NJOP antara lain:

Lokasi properti (strategis atau tidak)
Akses transportasi dan fasilitas publik
Kondisi fisik tanah dan bangunan
Perkembangan ekonomi wilayah sekitar

Karena itu, NJOP di pusat kota besar seperti Jakarta tentu berbeda dengan di daerah pinggiran atau kota kecil.

Cara Menghitung NJOP dengan Mudah

Menghitung NJOP sebenarnya cukup sederhana. Kamu hanya perlu mengetahui luas tanah, luas bangunan, serta nilai NJOP per meter persegi untuk masing-masing bagian.

Data NJOP per meter persegi bisa didapatkan dari Kantor Pajak, Kantor Kecamatan, atau Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda) setempat.

Rumus Menghitung NJOP:

NJOP Tanah = Luas Tanah × NJOP Tanah per m²

NJOP Bangunan = Luas Bangunan × NJOP Bangunan per m²

Total NJOP = NJOP Tanah + NJOP Bangunan

Contoh Perhitungan NJOP

Misalnya kamu memiliki rumah dengan rincian sebagai berikut:

Luas tanah: 100 m²

Luas bangunan: 60 m²

NJOP tanah per m²: Rp1.800.000

NJOP bangunan per m²: Rp2.500.000

Maka perhitungannya adalah:

NJOP Tanah = 100 m² × Rp1.800.000 = Rp180.000.000

NJOP Bangunan = 60 m² × Rp2.500.000 = Rp150.000.000

Total NJOP = Rp180.000.000 + Rp150.000.000 = Rp330.000.000

Jadi, nilai jual objek pajak (NJOP) untuk rumah tersebut adalah RP330.000.000. Angka ini nantinya akan menjadi dasar dalam perhitungan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang harus dibayarkan setiap tahun.

Cara Mengecek NJOP Properti

Untuk mengetahui NJOP terkini, kamu bisa melakukan beberapa cara berikut:

Cek langsung ke Kantor Kecamatan atau Dinas Pajak Daerah

Biasanya tersedia daftar NJOP per meter persegi berdasarkan wilayah.

Melalui SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang)

Di dalam surat tersebut tercantum nilai NJOP tanah dan bangunan.

Melalui situs resmi pemerintah daerah atau DJP Online.

Beberapa kota besar seperti Jakarta, Bandung, dan Surabaya sudah menyediakan layanan pengecekan NJOP secara digital.

Mengapa Penting Memahami NJOP?

Memahami NJOP sangat penting, terutama bagi kamu yang memiliki atau ingin membeli properti. Dengan mengetahui NJOP, kamu bisa:

Menentukan harga jual atau beli yang wajar.
Menghitung estimasi pajak yang harus dibayar setiap tahun.
Menilai potensi investasi properti secara lebih akurat.
Menghindari kesalahan administrasi saat pengurusan sertifikat atau dokumen pajak.

Selain itu, NJOP juga bisa menjadi indikator kenaikan nilai properti di suatu daerah. Jika NJOP naik, biasanya harga pasaran properti di wilayah tersebut juga meningkat.

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah dasar penting dalam dunia properti yang menentukan nilai pajak, harga jual, serta nilai aset suatu tanah atau bangunan. Perhitungannya cukup mudah: kalikan luas tanah dan bangunan dengan NJOP per meter persegi, lalu jumlahkan keduanya.

Dengan memahami NJOP, kamu tidak hanya bisa menghitung pajak dengan benar, tetapi juga bisa mengambil keputusan yang lebih bijak saat membeli, menjual, atau berinvestasi di bidang properti.

Vania Tri Yuniar (Magang)