Hukum Jual Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Semua Ahli Waris

AKURAT.CO Dalam beberapa waktu terakhir, kasus sengketa terkait penjualan tanah warisan tanpa persetujuan lengkap para ahli waris semakin sering muncul.

Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas mengenai aturan dan konsekuensinya, berikut sejumlah poin penting yang perlu dicermati. 

Baca Juga: Berusaha Dapatkan Tanah Warisan, Terapis Pijat dan Pacarnya Palsukan Akte Nikah

Dasar Hukum Penjualan Tanah Warisan 

1. Dasar regulasi penjualan tanah warisan 

Penjualan tanah warisan berlandaskan KUHPerdata dan UUPA yang mengatur keabsahan transaksi. Aturan ini menegaskan bahwa setiap ahli waris memiliki hak kolektif atas harta peninggalan.

2. Kepemilikan kolektif dan syarat persetujuan 

Karena sifatnya milik bersama, penjualan hanya sah jika disetujui seluruh ahli waris. Jika dilakukan sepihak, transaksi dapat dibatalkan sesuai Pasal 1471 KUHPerdata.

3. Pembagian waris sebagai syarat awal transaksi 

Sebelum dijual, tanah harus dibagi secara sah melalui kesepakatan keluarga atau penetapan pengadilan. Tanah yang belum terbagi tidak boleh dipindahtangankan.

4. Dokumen legal yang harus disiapkan 

Surat Keterangan Waris diperlukan untuk memastikan penjual adalah pihak yang berhak. Proses jual beli juga wajib dibuat dalam AJB di hadapan PPAT sesuai Pasal 37 UUPA.

5. Perlindungan untuk ahli waris di bawah umur 

Jika ada ahli waris belum dewasa,  diperlukan izin tertulis dari Pengadilan Negeri agar hak anak tetap terlindungi.

6. Hak gugat bagi ahli waris yang dirugikan

Penjualan tanpa persetujuan lengkap memberi ruang bagi ahli waris lain untuk menggugat pembatalan dan menuntut ganti rugi berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata.

7. Status sertifikat sebagai penentu kemudahan transaksi 

Tanah warisan sebaiknya sudah bersertifikat dan terdaftar.  Tanah berstatus girik atau adat sering menimbulkan hambatan dan potensi sengketa.

Baca Juga: Berusaha Dapatkan Tanah Warisan, Terapis Pijat dan Pacarnya Palsukan Akte Nikah

Konsekuensi Hukum Jika Tetap Dijual Sepihak 

1. Batal demi hukum 

Jual beli tanpa persetujuan lengkap dapat dinyatakan batal demi hukum. Dokumen transaksi dan peralihan hak dianggap tidak sah karena melanggar Pasal 1471 KUHPerdata.

2. Hak menggugat pembatalan transaksi 

Ahli waris yang dirugikan dapat menggugat ke pengadilan. Jika terbukti sepihak, hakim dapat membatalkan akta jual beli dan mengembalikan status tanah kepada para ahli waris.

3. Potensi tuntutan ganti rugi 

Penjual sepihak bisa dituntut rugi berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata, mencakup kerugian materiil maupun immateriil.

4. Risiko sengketa dan konflik keluarga 

Penjualan tanpa prosedur rentan memicu sengketa waris dan memperpanjang konflik keluarga.

5. Penolakan balik nama oleh kantor pertanahan 

Jika tanah belum dibagi namun tetap dijual, kantor pertanahan dapat menolak balik nama sehingga status kepemilikan tidak sah secara administrasi.

6. Kemungkinan sanksi pidana

Jika ditemukan unsur penipuan atau pemalsuan dokumen, pelaku dapat dikenai sanksi pidana sesuai aturan yang berlaku. 

Langkah yang Dianjurkan Ahli Hukum 

1. Pastikan persetujuan seluruh ahli waris 

Semua ahli waris harus menyetujui penjualan secara kolektif dan menandatangani surat persetujuan resmi yang dilegalisir untuk mencegah penjualan sepihak.

2. Siapkan Surat Keterangan Waris 

Surat Keterangan Waris wajib diurus sebagai bukti bahwa pihak penjual benar-benar ahli waris yang berhak dan harus dilampirkan dalam proses transaksi.

3. Lakukan pembagian warisan terlebih dahulu 

Pembagian warisan sebaiknya disahkan lebih dulu agar status kepemilikan jelas. Tanah yang belum dibagi tidak dapat dijual secara hukum.

4. Urus sertifikat hak milik tanah

Segera ajukan sertifikat hak milik ke kantor pertanahan untuk menghindari ambiguitas dan mempermudah proses jual beli yang sah.

5. Izin pengadilan untuk ahli waris di bawah umur 

Jika ada ahli waris yang masih anak-anak, penjualan perlu izin tertulis dari Pengadilan Negeri agar transaksi tetap sah.

6. Lakukan AJB di hadapan PPAT 

Proses jual beli harus dibuat melalui Akta Jual Beli di hadapan PPAT guna memastikan keabsahan dan kepastian hukum.

7. Tempuh mediasi bila ada perselisihan 

Jika terdapat perbedaan pendapat antar ahli waris, lakukan mediasi atau musyawarah keluarga sebelum membawa sengketa ke pengadilan.

8. Konsultasikan pada ahli hukum 

Pendampingan dari pengacara atau notaris disarankan agar seluruh prosedur terpenuhi dan risiko sengketa dapat diminimalkan.

Persetujuan penuh dari seluruh ahli waris  tetap menjadi syarat utama agar penjualan tanah warisan berlangsung sah dan bebas sengketa.

Untuk itu, masyarakat diimbau lebih berhati-hati, memastikan prosedur hukum dipenuhi, dan tidak mengambil langkah yang bisa memicu konflik di kemudian hari.

Aqila Shafiqa Aryaputri (Magang)