Panduan Lengkap Menghitung Potensi Kerugian dalam Investasi Apartemen dengan Mudah dan Akurat

AKURAT.CO Investasi apartemen kini menjadi salah satu pilihan populer bagi banyak orang yang ingin mendapatkan pemasukan pasif sekaligus memiliki aset jangka panjang.

Namun, di balik potensi keuntungannya, investasi ini juga memiliki risiko kerugian yang perlu diperhitungkan secara matang.

Tanpa perhitungan yang tepat, pemilik bisa mengalami beban biaya yang membengkak, pendapatan sewa yang tidak stabil, atau bahkan penurunan nilai properti di masa depan.

Untuk menghindari kesalahan dalam menilai prospek properti, penting untuk memahami cara menghitung potensi kerugian sejak awal.

Perhitungan mencakup mulai dari menghitung ROI, mempertimbangkan biaya operasional, risiko pasar, hingga kemungkinan turunnya harga jual.

Dengan memahami faktor-faktor ini, kamu bisa mengambil keputusan investasi yang lebih bijak dan terukur.

1. Menghitung ROI sebagai Dasar Penilaian Kerugian

Langkah pertama untuk menilai kerugian adalah menghitung ROI atau Return on Investment.

ROI membantu menggambarkan perbandingan antara keuntungan bersih yang kamu terima dengan total biaya investasi yang telah dikeluarkan.

Untuk menghitungnya, tentukan terlebih dahulu berapa keuntungan bersih yang didapat dari pendapatan sewa dikurangi berbagai biaya wajib seperti service charge, pajak, perawatan, biaya listrik, dan biaya manajemen.

Setelah itu, hitung total investasi awal, mulai dari harga beli apartemen, biaya administrasi, biaya renovasi, hingga biaya pemasaran unit.

Dengan menggunakan rumus ROI = (Keuntungan Bersih / Total Investasi) × 100 persen, kamu bisa mengetahui apakah investasi tersebut memberikan hasil optimal atau justru berpotensi merugikan.

2. Mengidentifikasi Potensi Penurunan Harga Properti

Salah satu penyebab kerugian yang paling sering terjadi dalam investasi apartemen adalah turunnya nilai properti.

Harga apartemen tidak selalu naik, terutama jika lokasi kurang strategis, persaingan tinggi, atau kondisi pasar sedang lesu.

Ketika harga turun, pemilik harus menunggu lebih lama untuk menjual atau menerima kenyataan bahwa nilai investasi bisa berkurang signifikan.

Selain itu, properti yang mengalami penurunan peminat juga bisa menghasilkan tingkat okupansi rendah, sehingga pendapatan sewa pun menurun.

Jika kedua hal ini terjadi secara bersamaan, risiko kerugian jangka panjang semakin besar.

3. Menilai Biaya Operasional Rutin yang Bisa Membengkak

Apartemen adalah jenis investasi yang memiliki biaya pemeliharaan rutin. Biaya-biaya ini meliputi service charge, listrik, air, perawatan fasilitas, pajak properti, hingga biaya asuransi.

Jika tidak dihitung sejak awal, biaya ini dapat mengurangi keuntungan secara signifikan dan bahkan menyebabkan kerugian.

Kenaikan tarif operasional setiap tahun juga perlu diperhitungkan. Semakin tua bangunan apartemen, biasanya biaya perawatan akan semakin besar.

Jika pendapatan sewa tidak naik sebanding dengan kenaikan biaya operasional, risiko kerugian makin besar.

4. Memperhitungkan Risiko Keterlambatan Pembangunan (Jika Beli Pre-Launch)

Bagi pembeli apartemen yang masih dalam tahap pembangunan, risiko keterlambatan proyek harus diantisipasi.

Keterlambatan dapat membuat investor mengeluarkan biaya tambahan, baik berupa cicilan yang tetap berjalan atau biaya hidup lainnya sambil menunggu unit siap digunakan.

Jika pembangunan tertunda terlalu lama, investor tidak hanya kehilangan waktu, tetapi juga kehilangan potensi pendapatan sewa yang sudah direncanakan.

Kondisi ini bisa membuat total kerugian jauh lebih besar dari yang dibayangkan.

5. Memahami Risiko Likuiditas yang Rendah

Apartemen bukanlah aset yang bisa dijual dengan cepat. Saat kamu membutuhkan dana segera, proses penjualannya bisa berlangsung lama.

Dalam kondisi tersebut, investor mungkin terpaksa menurunkan harga jual untuk mempercepat transaksi, yang pada akhirnya mengurangi potensi keuntungan atau bahkan menyebabkan kerugian.

Likuiditas rendah ini juga menjadi masalah ketika pasar properti sedang sepi peminat.

Unit bisa saja tak laku dalam waktu lama, menyebabkan investor harus terus menanggung biaya operasional tanpa pemasukan.

6. Menghitung Potensi Kerugian dari Capital Gain Negatif

Selain pendapatan sewa, investor apartemen biasanya berharap mendapat keuntungan dari kenaikan harga jual atau capital gain.

Namun, kenaikan nilai properti tidak selalu terjadi. Jika harga jual di masa depan lebih rendah dari harga beli, maka investor mengalami capital loss.

Untuk menghitung potensi capital loss, gunakan rumus:
Capital Gain/Loss = (Harga Jual – Harga Beli) / Harga Beli × 100%

Jika hasilnya negatif, maka itu menunjukkan kerugian yang harus diperhitungkan sejak awal.

Strategi Mengurangi Risiko Kerugian

Untuk meminimalkan kerugian dalam investasi apartemen, kamu bisa menerapkan beberapa langkah berikut:

● Menghitung semua biaya investasi secara lengkap dan rinci.
● Mengambil proyeksi pendapatan sewa secara realistis, termasuk masa kosong sewa.
● Memilih apartemen dengan lokasi strategis dan fasilitas lengkap.
● Memastikan pengembang memiliki reputasi baik.
● Menyiapkan dana cadangan untuk mengantisipasi biaya tak terduga.
● Rutin memantau kondisi pasar properti dan tren kenaikan harga.

Menghitung potensi kerugian investasi apartemen memerlukan pemahaman menyeluruh tentang ROI, biaya operasional, kondisi pasar, hingga peluang turunnya nilai properti.

Dengan melakukan analisis yang tepat, kamu bisa mengurangi risiko, mengoptimalkan strategi investasi, dan meningkatkan peluang keuntungan jangka panjang.

Perhitungan yang matang merupakan kunci utama agar investasi apartemen tetap menguntungkan dan aman untuk masa depan.

Laporan: Vania Tri Yuniar/magang