BPHTB: Pengertian, Objek Pajak, Tarif, hingga Cara Menghitungnya

AKURAT.CO Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan penting yang perlu dipahami siapa pun yang berurusan dengan transaksi tanah atau properti. Mulai dari jual beli, hibah, waris, hingga perolehan hak baru—semua memiliki ketentuan tersendiri yang wajib dipenuhi agar proses legalitasnya berjalan lancar. Meski terdengar rumit, BPHTB sebenarnya bisa dipahami dengan mudah jika mengetahui dasar hukumnya, cara hitung, serta prosedur pengurusannya.

Artikel ini mengulas secara menyeluruh apa itu BPHTB, siapa saja yang wajib membayar, objek pajaknya, pengecualiannya, sampai contoh perhitungan dan cara mengurusnya secara online melalui eBPHTB.

Apa Itu BPHTB?

BPHTB merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik oleh individu maupun badan. Perolehan hak tersebut mencakup berbagai tindakan hukum seperti jual beli, hibah, waris, tukar-menukar, serta bentuk pemindahan hak lain yang menyebabkan seseorang atau badan mendapatkan kepemilikan baru atas tanah atau bangunan.

Hak yang dimaksud tidak hanya sebatas hak milik, tetapi juga hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan sebagaimana diatur dalam peraturan pertanahan.

Awalnya BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat. Namun sejak lahirnya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), BPHTB dialihkan menjadi jenis pajak daerah yang dikelola oleh pemerintah kabupaten/kota.

Dasar Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Setiap tindakan hukum yang membuat seseorang mendapatkan hak atas tanah atau bangunan dianggap sebagai perolehan hak. Pemindahan tersebut bisa terjadi karena transaksi komersial, pemberian secara cuma-cuma, warisan, hingga keputusan pengadilan. Pada kondisi lain, perolehan hak juga bisa muncul dari pemberian hak baru, baik sebagai kelanjutan pelepasan hak maupun pemberian langsung di luar proses pelepasan.

Objek BPHTB Menurut Peraturan

Pasal 85 ayat (1) UU PDRD menyebutkan bahwa objek BPHTB adalah setiap perolehan hak atas tanah atau bangunan. Bentuk perolehan hak itu sendiri cukup beragam dan meliputi:

jual beli
tukar menukar
hibah
hibah wasiat
waris
pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
penunjukan pembeli dalam lelang
pelaksanaan putusan hakim berkekuatan hukum tetap
penggabungan usaha
peleburan usaha
pemekaran usaha
hadiah

Objek ini berlaku untuk hampir semua jenis hak dasar—mulai dari hak milik hingga hak pengelolaan—yang kemudian menjadi dasar penetapan BPHTB.

Pengecualian atau Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Meski cakupannya luas, tidak semua perolehan hak atas tanah atau bangunan dikenakan pungutan BPHTB. Beberapa pihak dibebaskan dari kewajiban ini berdasarkan ketentuan perundang-undangan, seperti:

Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan prinsip timbal balik.
Negara dalam rangka penyelenggaraan pemerintahan atau pembangunan untuk kepentingan umum.
Badan atau perwakilan organisasi internasional tertentu yang telah ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
Pihak yang memperoleh hak karena konversi atau tindakan hukum lain yang tidak mengubah nama kepemilikan.
Perolehan hak melalui warisan atau wakaf.
Tanah atau bangunan yang digunakan untuk kegiatan ibadah.

Jika suatu perolehan hak secara peraturan bukan merupakan objek BPHTB, kepala daerah dapat menerbitkan surat keterangan bukan objek BPHTB sebagai bukti legal.

Tarif BPHTB dan Pihak yang Menjadi Subjek

BPHTB dikenakan kepada setiap orang pribadi atau badan yang menerima hak atas tanah atau bangunan. Tarifnya bersifat tetap, yaitu 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Besaran NPOPTKP berbeda di tiap daerah, namun berdasarkan Pasal 87 ayat (4) UU PDRD, batas paling rendah adalah Rp60 juta per wajib pajak. Khusus untuk waris atau hibah wasiat kepada keluarga sedarah satu garis keturunan langsung (termasuk istri), NPOPTKP minimal ditetapkan Rp300 juta.

Perbedaan Bea dan Pajak

BPHTB sering disalahartikan sebagai pajak, padahal secara konsep termasuk kategori bea. Perbedaan keduanya terletak pada jenis pungutan serta penempatan kewenangan, sehingga mekanisme pengelolaannya pun berbeda. Tabel perbedaan biasanya disertakan pada pembahasan BPHTB untuk membantu masyarakat memahami pengelompokan pungutan daerah.

Syarat-Syarat Mengurus BPHTB

Untuk transaksi jual beli tanah atau bangunan, dokumen BPHTB yang harus disiapkan antara lain:

Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
Fotokopi KTP wajib pajak
Bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir
Dokumen kepemilikan tanah seperti sertifikat, akta jual beli, girik, atau letter C

Jika perolehan hak berasal dari hibah, hibah wasiat, atau warisan, maka diperlukan tambahan seperti:

Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
Fotokopi Kartu Keluarga

Cara Menghitung BPHTB

Rumus perhitungannya cukup sederhana:

BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)

Untuk memahami alurnya, berikut adalah ilustrasi kasus:

Sebuah tanah kosong di Jakarta dijual dengan ketentuan sebagai berikut:

Luas: 1.000 m²
NJOP: Rp1.000.000 per meter
NPOPTKP Jakarta: Rp80.000.000
Harga transaksi: Rp2.000.000 per meter

Maka nilai NPOP (nilai transaksi) adalah:
1.000 × Rp2.000.000 = Rp2.000.000.000

Berikut hitungan pajak dan bea terkait:

PPh = 5 persen × NPOP
PPh = 5 persen × Rp2.000.000.000 = Rp100.000.000

BPHTB = 5 persen × (NPOP – NPOPTKP)
BPHTB = 5 persen × (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000

Ketentuan Legalitas dalam Proses Peralihan Hak

Agar proses perolehan hak sah secara hukum, notaris atau PPAT memegang peran penting. Terdapat beberapa ketentuan berdasarkan Pasal 91 dan 92 UU PDRD, yaitu:

Notaris/PPAT baru boleh menandatangani akta pemindahan hak setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB.
Kepala kantor yang menangani lelang negara hanya dapat mengesahkan risalah lelang bila bukti pembayaran BPHTB sudah diserahkan.
Akta atau risalah lelang wajib dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 pada bulan berikutnya.

Jika pejabat terkait melanggar ketentuan tersebut, dikenakan sanksi administratif berupa denda, termasuk denda Rp7.500.000 bagi PPAT/notaris dan Rp250.000 untuk pelanggaran laporan oleh kantor lelang negara.

Cara Mengurus BPHTB Secara Online Lewat eBPHTB

Saat ini hampir semua pemerintah daerah telah menyediakan layanan elektronik BPHTB. Sebagai contoh, berikut alur penggunaan eBPHTB DKI Jakarta melalui laman pajakonline.jakarta.go.id:

Membuat akun dan login sebagai wajib pajak atau PPAT.
Memasukkan NOP PBB-P2 untuk pengecekan tagihan.
Mengisi formulir SSPD BPHTB elektronik yang berisi data wajib pajak, jenis perolehan hak, nomor sertifikat, nilai transaksi, hingga luas tanah atau bangunan.
Memilih metode pembayaran untuk mendapatkan Kode Bayar.
Membayar BPHTB melalui kanal pembayaran yang bekerja sama dengan Pemda.
Mengunggah dokumen akta jual beli (AJB) yang telah ditandatangani.
Menunggu proses verifikasi oleh Bapenda, maksimal 30 hari.
Mencetak SSPD BPHTB elektronik yang sudah diverifikasi.

Dengan sistem online, proses pembayaran dan pelaporannya jauh lebih efisien tanpa harus datang ke kantor pajak daerah.

Kesimpulan

Memahami BPHTB sangat penting bagi siapa pun yang berurusan dengan tanah dan bangunan. Dari pengertian, dasar hukum, tarif, pengecualian, hingga cara menghitung dan mengurusnya—semua memiliki aturan yang harus ditaati agar proses peralihan hak berjalan sah dan lancar. Dengan hadirnya layanan eBPHTB, masyarakat kini bisa mengurusnya lebih praktis dan transparan.

Kalau kamu ingin mengikuti update terbaru seputar aturan perpajakan dan properti, terus pantau informasi lengkapnya di AKURAT.CO.

FAQ

1. Apa itu BPHTB?

BPHTB adalah bea atau pungutan yang dikenakan saat seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan ini bisa terjadi melalui jual beli, hibah, waris, lelang, hingga penggabungan usaha.

2. Apa saja yang termasuk objek BPHTB?

Objek BPHTB mencakup setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, seperti hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai, hak pengelolaan, hingga hak milik atas satuan rumah susun.

3. Apakah semua perolehan hak atas tanah dikenakan BPHTB?

Tidak. Ada beberapa pengecualian, seperti tanah untuk kepentingan pemerintah, perwakilan diplomatik, badan internasional tertentu, wakaf, warisan tertentu, serta tanah untuk kepentingan ibadah.

4. Siapa yang wajib membayar BPHTB?

Pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan, baik individu maupun badan, menjadi subjek BPHTB dan wajib membayar bea tersebut sebelum proses alih hak disahkan PPAT/notaris.

5. Berapa tarif BPHTB?

Tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) setelah dikurangi NPOPTKP atau batas tidak kena pajak.

6. Apa itu NPOP dan NPOPTKP?

NPOP adalah nilai perolehan tanah atau bangunan, biasanya berdasarkan transaksi, nilai pasar, atau nilai lelang.
NPOPTKP adalah batas nilai yang tidak dikenai BPHTB. Nilainya berbeda setiap daerah, tetapi secara nasional minimal Rp60 juta, dan minimal Rp300 juta untuk hibah wasiat atau waris dengan hubungan keluarga tertentu.

7. Bagaimana cara menghitung BPHTB?

Rumusnya adalah:
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Jika nilai tanah Rp2 miliar dan NPOPTKP Rp80 juta, maka BPHTB = 5% x (2.000.000.000 – 80.000.000).

8. Apa saja syarat pembayaran BPHTB saat membeli tanah atau rumah?

Dokumen umumnya meliputi SSPD BPHTB, fotokopi SPPT PBB terbaru, identitas pribadi, bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir, dan bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat atau girik.

9. Apakah BPHTB bisa diurus secara online?

Ya. Banyak pemerintah daerah telah menyediakan platform e-BPHTB. Contohnya di Jakarta melalui pajakonline.jakarta.go.id, di mana pengguna bisa mengisi SSPD elektronik dan melakukan pembayaran secara digital.

10. Apa konsekuensi jika PPAT atau pihak lelang tidak mengikuti ketentuan BPHTB?

Sesuai aturan, mereka dapat dikenakan sanksi administratif berupa denda, misalnya Rp7.500.000 untuk setiap pelanggaran oleh PPAT/notaris.

11. Kapan BPHTB harus dibayar?

Pembayaran BPHTB harus dilakukan sebelum PPAT atau pejabat lelang menandatangani akta atau risalah lelang. Tanpa bukti pembayaran, proses legal tidak bisa dilanjutkan.