Mengenal Fungsi Akta Jual Beli (AJB) Rumah

Demi Ermansyah | 1 Juni 2024, 13:54 WIB

AKURAT.CO Rumah menjadi salah satu kebutuhan yang banyak diminati saat ini. Namun, membeli sebuah rumah bukan hal yang mudah. Penyebabnya bukan hanya karena finansial, tapi juga tentang peralihan kepemilikan rumah yang pada dasarnya sangat riskan ditimpa masalah.

Apabila hak kepemilikan rumah bermasalah, maka hal ini bisa menjadi sengketa di kemudian hari. Tak heran kenapa Akta Jual Beli Rumah (AJB) sangat penting dimiliki. Info lengkap tentang AJB bisa disimak di bawah ini sebagaimana dilansir Propertiku dan Cermati.

Apa Itu AJB?

AJB adalah dokumen otentik yang menjadi bukti atas transaksi jual beli rumah sekaligus peralihan kepemilikan dari yang lama ke baru. Akta ini dibuat oleh notaris dan ditandatangani langsung di depan notaris.

Baca Juga: Mana Yang Lebih Baik, Sewa Atau Beli Rumah?

Selain AJB, pembeli maupun penjual yang ingin melakukan transaksi jual beli rumah mesti membuat Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB), dengan maksud untuk menghindari penipuan.

Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB)

SPJB merupakan dokumen non-otentik yang dibuat oleh penjual maupun pembeli, tapi tidak melibatkan notaris. Setelah SPJB dibuat, maka penjual atau pemilik rumah lama tidak dapat menjualnya kepada pembeli lain.

Adapun ketentuan yang perlu diperhatikan dalam SPJB, di antaranya sebagai berikut.

Kelengkapan data, baik pembeli maupun penjual. Misalnya, KTP, alamat sesuai KTP, domisili, dan nomor yang dapat dihubungi
Bagi penjual, yaitu membuat pernyataan kalau transaksi bebas sengketa hukum
Bagi pembeli, yaitu menentukan tanggal dan besaran pembayaran, serta sanksi atau denda apabila terjadi keterlambatan pembayaran
Mendatangkan dua orang saksi (perwakilan dari masing-masing pihak) dalam penandatanganan SPJB

Fungsi AJB

Merupakan bukti yang sah dari transaksi jual beli rumah, untuk memudahkan proses balik nama, dari pemilik lama ke pemilik baru. Dapat dijadikan bukti apabila salah satu pihak melakukan pelanggaran di kemudian hari, bukti kalau kedua belah pihak telah memenuhi kewajibannya masing-masing.

Syarat Pembuatan AJB

Sebelum AJB dibuat, penjual maupun pembeli harus melengkapi beberapa dokumen untuk diserahkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Adapun dokumen tersebut, sebagaimana rincian berikut.

1. Data Tanah

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selama 5 tahun terakhir disertai surat tanda terima setoran pembayaran
Sertifikat tanah
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Pembayaran rekening listrik, air, telepon
Melampirkan surat roya untuk tanah hipotik

2. Data Pembeli maupun Penjual

Fotokopi KTP suami dan istri (bagi yang sudah menikah)
Fotokopi akta nikah
Fotokopi kartu keluarga (KK)
Surat keterangan yang menyatakan Warga Negara Indonesia (WNI)

Tahap dalam Mengurus AJB

AJB dapat dibuat apabila penjual maupun pembeli telah mendaftarkan tanah atau bangunan ke kantor pertanahan untuk proses peralihan kepemilikan atau balik nama. Setelah itu, kedua belah pihak harus mengikuti tahapan berikut.

1. Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pemeriksaan PBB dilakukan langsung oleh PPAT atau notaris untuk mengecek kesamaan data dengan yang tertera di Buku Tanah di kantor pertanahan. Pemeriksaan ditujukan untuk memastikan apabila properti tidak bermasalah atau berada dalam sengketa.

Jika ternyata properti memiliki sengketa atau masih dalam proses cicilan bank, maka PPAT atau notaris berhak untuk menolak AJB. Dalam hal ini, penjual wajib menyelesaikan kewajibannya terlebih dahulu agar pengajuan AJB diterima di kemudian hari.

2. Membayar Biaya

Pengurusan AJB dikenakan biaya dalam jumlah tertentu. Adapun biaya yang akan dibayarkan, di antaranya sebagai berikut.

Pajak Penghasilan (PPh) sebanyak 5% dari total harga tanah
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan (BPHTB) sebanyak 5%. Biaya ini setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

3. Mengurus Balik Nama

Proses balik nama tidaklah singkat. Waktu tunggunya sekitar 1-3 bulan. Selama menunggu, kamu bisa mengurus berkas lain yang berkaitan dengan transaksi jual beli rumah. Dalam proses balik nama, akan ada penandatanganan yang perlu disaksikan oleh satu orang perwakilan dari masing-masing pihak.

#rumah #jual beli #ajb #akta #fungsi