Mengenal Fenomena Krisis Properti China dan Dampaknya ke Perekonomian

AKURAT.CO Perkembangan pasar properti China relatif lebih baru dibandingkan negara-negara besar lain. Sebelum reformasi ekonomi tahun 1978, China sama sekali tidak memiliki pasar properti karena negara yang bertanggung jawab untuk melakukan produksi dan distribusi properti kepada masyarakat yang dikenal sebagai welfare housing system.

Mengutip Laporan Research Digest LPS Edisi Desember 2023, disebutkan bahwa onsekuensi dari sistem tersebut adalah properti tidak dapat dipindahkan atau diberikan kepada pihak lain secara privat karena properti sepenuhnya dimiliki oleh negara. Welfare housing system memiliki beberapa keterbatasan seperti kurangnya pasokan properti, beban pemerintah yang berat, isu urban zoning yang dianggap kurang adil, dan sebagainya

Pada awal masa reformasi ekonomi, sektor properti ini menjadi salah satu program pilot yang dilakukan komersialisasi terbatas. Pada periode 1978-1991, status properti diubah dari “free good” menjadi “subsidized good”. Penjualan properti dengan harga penuh sulit untuk dilakukan karena masih terbatasnya pendapatan masyarakat dan tidak adanya insentif untuk memiliki properti karena telah disediakan oleh pemerintah.

Baca Juga: 4 Sebab Ekonomi China Bakal Terus Melambat di 2024

Untuk itu, pemerintah secara gradual meningkatkan biaya sewa properti sembari memberikan subsidi kepada masyarakat yang ingin membeli properti dengan tujuan supaya harga sewa dan harga kredit perumahan tidak jauh berbeda. Strategi ini mulai diminati oleh masyarakat untuk memiliki properti sendiri karena adanya opsi lokasi dan jenis properti yang lebih baik dibandingkan yang disediakan melalui welfare housing system 

"Reformasi pasar properti China baru benarbenar dilakukan pada tahun 1992. Sebelumnya pada saat masih menjadi program pilot, komersialisasi pasar properti hanya terbatas pada kota-kota tertentu, namun setelah adanya reformasi tahun 1992 membuat properti dapat diperjualbelikan di seluruh wilayah China," tulis laporan LPS dikutip Sabtu (6/1/2024).

Selain itu di tahun 1994 juga didirikan House Provident Fund (HPF) untuk membantu masyarakat dalam melakukan pembelian properti. Kemudian di tahun 1998, pemerintah menghentikan welfare housing system dan diganti dengan market-based system. Properti yang sebelumnya dimiliki negara akan ditawarkan kepada penghuni dengan harga yang telah ditentukan (Man, 2011). Setelah itu, pasar properti China dijalankan oleh swasta dengan peran pemerintah sebagai pemberi izin pengelolaan tanah.

Kontribusi Sektor Properti ke Perekonomian

Sektor properti China bertransformasi dari sektor yang relatif tidak berkembang menjadi salah satu pendorong ekonomi China. Sejak dilakukan reformasi, penjualan properti komersial yang sebagian besar dijalankan sektor swasta meningkat pesat. Nilai penjualan properti pada akhir tahun 2021 mencapai CNY18,2 triliun yang mana sejak tahun 2003 hingga 2021, secara rata-rata majemuk (CAGR) penjualan sektor properti tumbuh 19,0% per tahun.

Pertumbuhan yang pesat ini juga membuat porsi sektor properti menjadi cukup besar di dalam PDB China yang mana puncaknya di tahun 2018 pernah mencapai 24,2% dari total PDB China.

Sementara itu, pertumbuhan sektor properti China yang pesat diikuti oleh peningkatan risiko karena banyak pembangunan properti dibiayai melalui utang. Rasio liabilitas terhadap aset meningkat dari sekitar 72% pada tahun 2008 menjadi lebih dari 80% pada tahun 2020. Selain itu, utang rumah tangga juga meningkat menjadi 128% dari total pendapatan rumah tangga. Kenaikan utang ini sebagian besar disebabkan oleh utang terkait properti.

Kenaikan risiko di sektor properti membuat pemerintah menerbitkan aturan three red line. Aturan yang diterbitkan di tahun 2020 ini bertujuan untuk menurunkan risiko sektor properti yang sudah cukup tinggi. Pemerintah menginginkan sektor properti bukan menjadi komoditas spekulasi. 

Berdasarkan aturan three red line, seluruh pengembang properti wajib menjaga beberapa rasio sebagai berikut. Pertama, utang tidak boleh melebihi 70% dari aset. Kedua, utang neto tidak boleh melebihi 100% ekuitas, dan ketiga dana cadangan setidaknya setara dengan 100% utang jangka pendek.

Aturan ketat pada sektor properti tersebut yang memicu mulai terjadinya gagal bayar pada beberapa developer yang memiliki leverage tinggi. Nilai gagal bayar obligasi developer China meningkat dari USD500 juta di tahun 2019 menjadi USD4,6 miliar di tahun 2020 dan mencapai USD56,5 miliar di tahun 2023. 

Meningkatnya gagal bayar ini menyebabkan kontribusi sektor properti terhadap PDB China menurun sehingga tidak mampu menopang ekonomi China secara optimal seperti di awal tahun 2000-an. Bagi pemerintah China khususnya pemerintah lokal, krisis properti ini menyebabkan pendapatan dari penjualan tanah mengalami penurunan dari 23% dari total penerimaan pada tahun 2022 menjadi 18% dalam 11 bulan pertama tahun 2023.