Outlook Properti 2024: Pasar Wait & See

AKURAT.CO Memasuki tahun politik 2024, industri properti diramal tetap tumbuh positif meski di kuartal I-2024 diprediksi masih dipenuhi sikap wait and see dari pasar mengingat bakal ada pemilu presiden dan waki presiden serta pemilihan kepala daerah atau pilkada.

Tahun 2023 sendiri dengan pertumbuhan yang sehat berlanjut selama sembilan bulan pertama, turut menggerakkan aktivitas di sektor properti Jabodetabek. Tahun 2023 juga ditandai dengan peluncuran dua proyek transportasi publik yang penting: LRT Jabodetabek dan Kereta Cepat Jakarta-Bandung.

Aktivitas penyewaan perkantoran meningkat sepanjang tahun, terutama di gedung-gedung Grade A. Di sisi lain, tidak ada proyek pusat perbelanjaan baru yang selesai dibangun, sehingga mengakibatkan terbatasnya ruang ritel karena tingkat hunian yang tinggi. Sementara itu, penjualan kondominium tetap lemah karena hanya beberapa proyek baru yang diluncurkan.

Gudang logistik modern dan properti residensial masih melanjutkan tren pasar dan mempertahankan permintaan yang positif. Sementara itu, konektivitas perjalanan udara regional dan dunia yang lebih baik menyebabkan lebih banyak kunjungan internasional ke Jakarta, yang menguntungkan tingkat hunian hotel dan tarif kamar rata-rata.

Lalu bagaimana tren dan outlook industri properti di tahun 2024? Akurat.co telah merangkum proyeksi dari beberapa konsultan ternama properti global yakni JLL, Cushman & Wakefield serta Colliers.

Perkantoran dan Ritel

Menurut JLL, memasuki tahun 2024 Indonesia memasuki tahun politik yang penting. Secara historis, bisnis termasuk pasar properti cenderung mengambil sikap waspada menjelang pemilihan umum. Namun, pada kuartal-III 2023, aktivitas di seluruh sektor properti tetap relatif kuat.

Pemerintah tetap optimis terhadap prospek pertumbuhan ekonomi di tahun 2024, dimana pembangunan infrastruktur yang terfokus masih menjadi agenda utama dan kemungkinan besar akan mendorong kemajuan di sektor properti.

Di tengah permintaan yang berangsur membaik dan perkiraan penurunan pasokan baru, pasar perkantoran Grade A diperkirakan akan terus mendapatkan keuntungan dari tren flight-to-quality, yang mendukung tingkat hunian gedung-gedung baru dan berkualitas baik.

Sementara itu, sektor properti ritel-khususnya mal-mal besar-diperkirakan akan tetap kuat, terutama didorong oleh sektor makanan dan minuman, fesyen cepat saji, kecantikan, dan hiburan. Namun, pasokan yang akan datang mungkin akan sedikit menekan tingkat hunian.

Sementara menurut Cushman & Wakefield, pemilu 2024 justru bakal berkontribusi 0,3% terhaap pertumbuhan ekonomi lewat peredaran uang saat kampanye, produksi kaos di Bandung, Solo dan Surabaya serta aktivitas lainnya. Lalu ditambah bonus demografi dan kelas menengah yang setiap tahunnya bertambah sebesar 5 juta penduduk, sektor properti dinilai bakal kecipratan.

Executive Director Chusman & Wakefield, Indonesia, Handadjaja Sulaiman mengatakan segmen perkantoran di cbd atau kawasan pusat bisnis dinilai masih akan menjanjikan di 2024 meski beberapa perusahaan masih mengambil sikap wait and see. Dari sisi pasokan baru, tidak akan bertambah dari jumlah pasokan sebesar 160.000 m2 di 2023. Adapun harga sewa ditaksir masih bertahan stabil sementara pertumbuhan sewa baru akan meningkat di 2025.

"Sementara di ritel, diperkirakan segmen f&b, merek olahraga, fashion, lifestyle dan hiburan tetap akan kuat berekspansi di 2024. Akan ada 3 pasokan baru di 2024 seluas 100.000 m2. Mereka akan mengupgrade pusat perbelanjaan yang kebanyakan lebih berkonsep lifestyle. Beberapa juga akan mixed used atau terintegrasi dengan perkantoran dan apartemen serta TOD. Harga sewa akan stabil tapi mungkin dari service charga akan ada penyesuaian," ujar Handa dipantau secara daring, Senin (1/1/2024).

Apartemen dan Kondominium

JLL Indonesia menilai Indonesia akan terus menarik minat para pengembang/investor karena potensi sosio-ekonomi dan infrastruktur yang semakin membaik, serta pemerintah yang melonggarkan kepemilikan asing atas produk residensial.

Selain dari beberapa kekhawatiran akan keterjangkauan harga bagi pembeli, proyek-proyek kondominium di lokasi-lokasi utama dengan persaingan yang terbatas diantisipasi akan menerima respon pasar yang lebih kuat.

"Prediksi ini juga berlaku untuk proyek-proyek di kawasan mixed-use yang menawarkan kenyamanan kedekatan dengan transportasi umum meskipun permintaan secara keseluruhan masih lemah," tulis riset JLL.

Sementara Cushman & Wakefield menilai pasar apartemen jual atau kondominium di Jabodetabek akan membaik di paruh kedua 2024. Transaksi diproyeksi masih akan didominasi oleh kelas menengah bawah (kurang dari Rp14 juta per m2) dan menangah (Rp15-22 juta per m2). Berdasarkan wilayahnya, transaksi di area TOD diperkirakan meningkat.

Dari sisi pasokan, sebanyak 20.000 unit apartemen jual ditaksir akan melakukan serah terima di 2024, sejalan dengan strategi pengembang yang kebut penyelesaian proyek mereka untuk mengejar subsidi PPN pemerintah sebesar 100% hingga Juni 2024 dan 50% hingga Desember 2024.

Sementara untuk apartemen sewa (kondominium sewa, apartemen berservis/ serviced apartment, apartemen khusus sewa) serapannya akan naik sekitar 8.000 unit di 2024 yang didominasi (91%) kondominium sewa. Kenaikan serapan di apartemen berservis sendiri lebih karena didorong permintaan jangka pendek dengan kembali meningkatnya perjalanan bisnis. Dari sisi pasokan apartemen sewa, pasokan apartemen berservice akan bertambah 611 unit, kalau jauh dibanding kondominium sewa sebanyak 12.300 unit setara 95% dari pasokan baru.

"Akan ada 3 proyek apartemen berservis baru yang akan masuk di 2024 yakni Oakwood Fatmawati City Center, Ascot Menteng dan Parkroyal Serviced Suites. Harga sewa akan terjadi sedikit peningkatan," ujar Handa.

Head of Residential Services, Colliers Indonesia, Lenny van Es-Sinaga mengatakan husus pasar hunian ekspatriat sepanjang tahun 2023 lalu amat dipengaruh depresiasi kurs rupiah dan inflasi bahan bangunan yang berpengaruh ke kenaikan harga sewa naik. Selain itu, pemilik apartemen juga cenderung meminta ekspatriat untuk membayar di depan untuk durasi sewa minimal 2 tahun.

Tercatat sepanjang 3 kuartal awal 2023, pilihan ekspatriat mayoritas (55%) jatuh ke apartemen, disusul standalone house 27% dan complex house 18%. Ini mengikuti karakteristik ekspatriat yang kebanyakan masih single ataupun couple.

"Untuk tahun 2024 trennya kita lihat growthnya 5-10 persen, pemilu enggak akan berdampak langsung sehingga ekpat akan terus masuk ke pasar terkecuali perusahaan mereka menahan projek. Kemudian beberapa perusahaan mungkin akan adopsi pendekatan wait and see di Januari - Februari. Lalu untuk apartemen berservis akan naik 3-6 persen. Khusus perusahaan yang engage di IKN kemungkinan besar akan menarik lebih banyak ekspat," ujar Lenny dipantau secara daring, Senin (1/1/2024).

Kawasan Industri, Logistik dan Pergudangan

JLL Indonesia melihat persaingan pasar gudang logistik modern di 2024 dapat meningkat karena masuknya pasokan baru, terutama di wilayah timur Jabodetabek. Namun, permintaan yang kuat akan terus berlanjut, terutama dari logistik pihak ketiga (3PL).

Sementara Cushman & Wakefield melihat tren penjualan kawasan industri di 2024 akan tetap sama, dimana permintaan mayoritas didorong oleh industri otomotif terutama kendaraan listrik, manufaktur, logistik dan kimia. Diperkirakan bakal ada pasokan lahan baru seluas 250 ha. Harga sewa juga akan meningkat terbatas terutama di beberap alokasi yang diminati saja, dari harga saat ini sekitar Rp2,69 juta per m2 per bulan.

Adapun untuk pergudangan diperkirakan bakal ada pasokan baru sekitar 280.000 m2 dengan harga sewa yang stabil di kisaran Rp78.000 per m2 per bulan.

Residensial atau Perumahan

JLL Indonesia melihat sektor perumahan tapak (landed house) diperkirakan akan mempertahankan ketahanannya yang didorong oleh pembeli pengguna akhir. Pengumuman pemerintah baru-baru ini tentang pembebasan PPN untuk pembelian hunian yang sudah selesai atau hampir selesai hingga akhir 2024 diharapkan dapat mendorong permintaan, mengulangi tren yang terjadi di tahun 2021 dan 2022.

Senada, Cushman & Wakefiled melihat banyak sentimen positif untuk segmen perumahan di 2024, termasuk insentif PPN DTP, subsidi rumah baru/ ready stok untuk harga di bawah Rp5 miliar, pembebasan ppn 100% untuk harga di bawah Rp2 miliar berlaku hingga Juni 2024, pembebasan ppn 50% untuk harga di bawah Rp2 miliar berlaku Juli hingga Desember 2024 serta suku bunga BI sebesar 6% yang tak terlalu mempengaruhi KPR dan kemudahan WNA yang bisa membeli properti dengan paspor.

"Secara umum permintaan bakal naik 2,8 Persen. Harga akan naik seiring perkembangan infrastruktur seperti MRT, LRT dan akses jalan tol yang menyebabkan keniakan harga tanah serta inflasi yang berdampak ke biaya bangunan," kata Handa.

Hotel

JLL Indonesia melihat jelang pemilu, tingkat hunian kemungkinan akan melonjak karena hotel-hotel memanfaatkan peningkatan permintaan dari kegiatan politik. Selain itu, kinerja perdagangan akan mengalami peningkatan, terutama didorong oleh antisipasi peningkatan pariwisata keluar dari China Daratan.

Sementara Colliers melihat di segmen hotel permintaan akan naik 5-6% di 2024, dengan beberapa tren baru seperti konversi kantor dan aparetmen menjadi horeka serta kian banyaknya nonbranded hotel beralih ke branded hotel karena keuntungan finansial dan nonfinansial.