Mengapa Harga Apartemen Turun? Ini Penyebab dan Kondisi Pasarnya

AKURAT.CO Di pasar properti, harga apartemen tidak selalu bergerak naik. Ada fase ketika harga meningkat pesat, namun ada pula periode penurunan yang terjadi secara bertahap maupun signifikan.

Agar tidak bingung menghadapi fluktuasi tersebut, penting untuk memahami faktor-faktor yang menyebabkan harga apartemen turun.

Berikut penjelasan lengkapnya berdasarkan kondisi pasar terkini.

Mengutip data Cari Properti, penjualan apartemen di Jakarta terus mengalami penurunan dalam dua tahun terakhir.

Pada 2023, pasar masih mampu menyerap sekitar 1.375 unit apartemen. Namun, angka tersebut merosot tajam menjadi 668 unit pada 2024.

Memasuki 2025, kondisi pasar semakin melemah. Hingga semester pertama 2025, hanya sekitar 150 unit apartemen yang berhasil terjual.

Data Real Estate Indonesia (REI) DKI Jakarta juga mencatat lebih dari 5.000 unit apartemen belum terserap hingga pertengahan 2025.

Kondisi ini menunjukkan terjadinya penurunan permintaan sekaligus kelebihan pasokan yang cukup besar di pasar apartemen.

Baca Juga: Gejala TBC pada Anak Berbeda dari Dewasa, Orang Tua Perlu Waspada!

Penyebab Harga Apartemen Turun

1. Preferensi Masyarakat terhadap Rumah Tapak

Budaya masyarakat Indonesia masih cenderung memilih rumah tapak dibanding hunian vertikal. Selama preferensi ini belum bergeser, penjualan apartemen akan tetap lambat, sehingga pengembang terpaksa menurunkan harga untuk menarik minat pembeli.

2. Biaya Layanan dan Pengelolaan yang Tinggi

Biaya service charge dan maintenance apartemen dinilai cukup membebani konsumen. Banyak calon pembeli membandingkannya dengan rumah tapak yang tidak memerlukan biaya pengelolaan gedung bulanan.

3. Maraknya Apartemen Mangkrak

Kasus proyek apartemen yang mangkrak membuat tingkat kepercayaan konsumen menurun. Kekhawatiran proyek tidak selesai atau kualitas bangunan tidak sesuai janji membuat calon pembeli lebih berhati-hati.

4. Oversupply Unit Apartemen

Kelebihan pasokan menjadi salah satu faktor utama penurunan harga. Banyak pengembang membangun apartemen dalam jumlah besar, sementara daya serap pasar tidak sebanding dengan jumlah unit yang ditawarkan.

5. Pasar Sewa Tak Lagi Menarik bagi Investor

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar sewa apartemen melemah. Tingkat hunian menurun, persaingan antar pemilik unit meningkat, dan harga sewa harus diturunkan agar unit cepat terisi. Hal ini membuat minat investor ikut menurun.

6. Pengaruh Regulasi dan Kondisi Ekonomi

Kebijakan pemerintah dan kondisi ekonomi turut memengaruhi pasar. Insentif seperti PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sempat mendorong penjualan. Namun, ketika insentif berakhir, beban pajak kembali menjadi pertimbangan besar bagi pembeli.

7. Perkembangan Infrastruktur dan Urban Sprawl

Pembangunan MRT, LRT Jabodebek, jalan tol, hingga kereta cepat membuat mobilitas ke wilayah penyangga semakin mudah. Fenomena urban sprawl ini menggeser minat hunian ke luar Jakarta, sehingga permintaan apartemen di pusat kota ikut tertekan.

Baca Juga: Kesiapan Daerah Jadi Kunci Percepatan Pembangunan Huntap Korban Bencana Sumatera

8. Strategi Developer Kurang Efektif Jangka Panjang

Berbagai promo seperti diskon besar, cashback, hadiah, hingga cicilan ringan memang mampu menarik perhatian. Namun, strategi ini umumnya hanya berdampak jangka pendek dan belum cukup kuat untuk memulihkan permintaan secara berkelanjutan.

Penurunan harga apartemen dipengaruhi oleh kombinasi berbagai faktor, mulai dari melemahnya permintaan, tingginya biaya pengelolaan, kelebihan pasokan unit, hingga menurunnya minat investor akibat pasar sewa yang jenuh.

Berakhirnya insentif pemerintah serta semakin menariknya kawasan penyangga berkat infrastruktur baru turut memperbesar tekanan di pasar apartemen perkotaan.

Bagi konsumen dan investor, memahami kondisi ini penting agar dapat mengambil keputusan yang lebih tepat di tengah dinamika pasar properti.

Laporan: Shera Amalia Ghaitsa/magang