KAI dan BTN Bangun 3.784 Hunian MBR di Kawasan Stasiun Manggarai

AKURAT.CO Hunian terjangkau untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mulai dibangun di tengah Kota Jakarta. Pemerintah bersama PT Kereta Api Indonesia (Persero) atau KAI dan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) mengembangkan kawasan hunian vertikal di sekitar Stasiun Manggarai dengan total 3.784 unit.

Proyek ini menarik karena hunian yang ditujukan bagi MBR tidak dibangun di kawasan penyangga Jakarta, melainkan di salah satu titik transportasi paling strategis di ibu kota.

Lokasinya terintegrasi dengan Stasiun Manggarai yang melayani KRL Commuter Line, kereta bandara dan kereta api antarkota, sekaligus memiliki konektivitas dengan berbagai moda transportasi lain.

Baca Juga: PT KAI Tutup 80 Pelintasan Sebidang Usai Tabrakan Kereta di Bekasi Timur

Pembangunan Hunian Terjangkau Manggarai dimulai melalui groundbreaking yang dihadiri Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait pada Jumat (21/8/2026).

Proyek tersebut berdiri di atas lahan sekitar 2,1 hektare milik PT KAI. Tahap awal pembangunan akan dimulai di Blok G dengan luas sekitar 6.900 meter persegi.

Secara keseluruhan, kawasan itu dirancang memiliki delapan tower hunian vertikal. Sebanyak tiga tower berada di Blok G dengan total 1.276 unit, sedangkan lima tower lainnya akan dibangun di Blok F dengan total 2.508 unit.

Masing-masing tower memiliki 24 lantai. Hunian yang ditawarkan terdiri atas tiga pilihan tipe, yakni studio seluas 28 meter persegi, tipe 36 dan tipe 45.

Menteri PKP, Maruarar Sirait mengatakan, pembangunan tersebut merupakan bentuk kolaborasi pemerintah dengan BUMN untuk menghadirkan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah di lokasi yang dekat dengan pusat aktivitas ekonomi.

"Ini adalah kolaborasi bersama BUMN, dalam hal ini PT KAI dan BTN. Di tempat ini Pak Bobby dan Pak Nixon bersama-sama membangun dan membiayai perumahan. Yang mudah-mudahan akan selesai dalam 18 bulan," ujar Maruarar dalam keterangan tertulis di Jakarta, Sabtu (22/8/2026).

Pembangunan hunian di Manggarai membawa persoalan yang lebih besar dari sekadar menambah pasokan rumah. Lokasi menjadi bagian penting karena harga tanah di kawasan pusat kota membuat rumah terjangkau semakin sulit tersedia bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Dengan menempatkan hunian di kawasan Stasiun Manggarai, penghuni nantinya dapat mengakses transportasi publik tanpa harus bergantung sepenuhnya pada kendaraan pribadi. Kawasan tersebut juga memiliki akses menuju MRT, LRT dan TransJakarta.

Konsep ini membuat hunian Manggarai berbeda dari pembangunan rumah subsidi yang umumnya berkembang di kawasan pinggiran. Pemerintah mencoba menggabungkan kebutuhan tempat tinggal dengan akses terhadap transportasi dan pusat kegiatan ekonomi.

Kebutuhan terhadap hunian layak sendiri masih menjadi persoalan besar secara nasional. Dalam Laporan Kinerja 2025, BPS menyebut sekitar 19,27 juta keluarga memenuhi kriteria kelayakan sebagai penerima bantuan rumah layak huni.

Baca Juga: Tabrakan di Bekasi Timur, PT KAI Harus Evaluasi Sistem Persinyalan hingga Prosedur Penghentian Darurat

Data tersebut digunakan pemerintah sebagai salah satu dasar penentuan sasaran Program 3 Juta Rumah.

Di Jakarta, persoalan kualitas hunian juga masih menjadi perhatian. BPS DKI Jakarta pada Juni 2026 menyebut terdapat sekitar 824 ribu rumah tidak layak huni di ibu kota berdasarkan pemetaan yang digunakan dalam program perbaikan rumah.

Kondisi tersebut menunjukkan tantangan perumahan Jakarta tidak hanya berkaitan dengan jumlah rumah, tetapi juga lokasi, kualitas dan kemampuan masyarakat untuk memperoleh hunian yang layak.

Salah satu skema yang disiapkan pemerintah untuk membuat hunian Manggarai lebih terjangkau adalah pembiayaan dengan tenor panjang. Maruarar menyebut pembiayaan rumah susun milik (rusunami) di proyek tersebut dapat mencapai 40 tahun.

Tenor panjang membuat cicilan bulanan dapat ditekan dibandingkan pembiayaan dengan jangka waktu yang lebih pendek, meski total kewajiban pembayaran sepanjang masa kredit perlu diperhitungkan oleh calon pembeli.

Selain tenor, pemerintah menyiapkan sejumlah kemudahan dalam proses kepemilikan. Masyarakat disebut akan memperoleh subsidi biaya proses, sedangkan pemesanan unit dapat dilakukan ketika pembangunan telah mencapai 20%.

Pembangunan juga mendapatkan kemudahan dari sisi perizinan, termasuk pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bagi masyarakat yang memenuhi ketentuan.

Namun, fasilitas tersebut tidak diberikan kepada seluruh masyarakat tanpa batas. Pemerintah menegaskan bahwa hunian harus tetap menyasar kelompok MBR sesuai ketentuan yang berlaku.

Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 mengatur besaran penghasilan dan kriteria MBR serta persyaratan untuk memperoleh kemudahan pembangunan dan perolehan rumah. Regulasi tersebut juga telah mengalami perubahan melalui Permen PKP Nomor 1 Tahun 2026.

Maruarar menegaskan sasaran penerima menjadi bagian penting dalam proyek hunian di Manggarai.

"Yang menempati harus masyarakat yang memang menjadi sasaran program. Kita ingin rumah ini tepat sasaran dan benar-benar ditempati oleh masyarakat yang membutuhkan," kata Maruarar.

Dengan demikian, keberadaan hunian terjangkau di pusat kota tidak otomatis berarti seluruh masyarakat dapat membeli unit tersebut. Status MBR dan persyaratan yang ditetapkan pemerintah tetap menjadi dasar untuk memperoleh fasilitas yang disediakan.

Dari sisi PT KAI, proyek tersebut sekaligus menjadi bagian dari optimalisasi aset perusahaan. Lahan milik KAI yang berada di kawasan strategis Stasiun Manggarai digunakan untuk pengembangan hunian vertikal tanpa mengganggu fungsi utama kawasan perkeretaapian.

Direktur Utama PT KAI Bobby Rasyidin mengatakan proyek tersebut dirancang dengan tiga prinsip, yakni layak, terjangkau dan berkelanjutan.

"Konsepnya membawa tiga prinsip, yaitu layak, terjangkau, dan berkelanjutan. Kita ingin menyediakan hunian di tengah kota yang berkualitas dan terjangkau bagi MBR," ujar Bobby.

Menurutnya, KAI juga akan memastikan penghuni proyek tersebut sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan pemerintah.

"Kita akan terus menjaga supaya yang menempati adalah MBR sesuai ketentuan yang ditetapkan dalam Permen PKP," katanya.

Selain unit hunian, kawasan tersebut direncanakan memiliki sekitar 150 ruang usaha atau retail. Fasilitas ini ditujukan untuk mendukung kebutuhan sehari-hari penghuni sekaligus membentuk kawasan yang tidak hanya berfungsi sebagai tempat tinggal.

Konsep tersebut sejalan dengan karakter kawasan Transit Oriented Development (TOD), di mana hunian dikembangkan berdekatan dengan simpul transportasi publik sehingga masyarakat memiliki akses lebih mudah menuju tempat kerja dan fasilitas perkotaan.

Ketua Satgas Perumahan Hashim Djojohadikusumo mengatakan pembangunan hunian vertikal di pusat Jakarta merupakan bagian dari upaya pemerintah menyediakan rumah layak bagi masyarakat.

Menurut Hashim, tantangan pembangunan perumahan tidak berhenti setelah unit selesai dibangun. Kualitas dan pemeliharaan bangunan juga harus dipastikan dalam jangka panjang.

"Pemerintah ditantang untuk memenuhi sila kelima Pancasila yang sampai saat ini belum banyak dirasakan karena masih banyak masyarakat yang belum memiliki rumah layak huni," ujar Hashim.

"Saya bangga dengan proyek ini karena kita mulai menciptakan hunian layak bagi masyarakat luas, dan akhirnya kita bisa melihat proyek hunian vertikal di pusat Kota Jakarta," katanya.